Poslednji put ažurirano: 11.11.2023
Opšte odredbe ugovora o zakupu su regulisane Zakonom o obligacionim odnosima. Posebne odredbe ugovora o zakupu stana regulisane su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i on je lex specijalis u odnosu na ZOO. Takođe, odredbe o zakupu poljoprivrednog zemljišta nalaze se u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, kao lex specijalis u odnosu na ZOO.
Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu nepotrošnu stvar zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Upotreba nepotrošne stvari obuhvata i pribiranje plodova, ako nije drugačije ugovoreno. Npr. Zakupac ima pravo na rod jabuka zakupljenog voćnjaka. Dakle, potrebno je precizno definisati u ugovoru o zakupu pitanje pribiranje plodova a sve kako bi se predupredili eventualni sporovi.
PREDMET ZAKUPA
Ono što je bitno istaći jeste da predmet zakupa može biti samo nepotrošna stvar. Dakle, stvari koje se troše prvom njihovom upotrebom ne mogu biti predmet zakupa.
Predmet zakupa mogu biti nepokretnosti (stan, poslovni prostor, garaža, poljoprivredno zemljište, restoran itd.) i pokretne stvari (mašine, oprema, auto, kamion itd.).
FORMA UGOVORA O ZAKUPU
Ugovor o zakupu je neformalan ugovor jer je za njegov nastanak dovoljna saglasnost volja, odnosno Zakon o obligacionim odnosima ne propisuje posebnu formu, što znači da se može zaključivati i usmeno i bez overavanja kod javnog beležnika. Međutim, postoje i situacije kada je formalan i mora imati pismenu formu (npr. zakup stana), međutim ni tad se ne zahteva overa kod javnog beležnika da bi isti bio punovažan. Iz razloga pravne sigurnosti, svakako je mnogo bolja opcija da se ugovor o zakupu zaključi u pisanoj formi.
Advokatska kancelarija Milan Predojević pruža pravnu pomoć u vezi sa sastavljanjem ugovora o zakupu.
OBAVEZE ZAKUPODAVCA
Osnovna obaveza zakupodavca je da preda i održava stvar u ispravnom stanju za sve vreme trajanja zakupa. Zakupodavac takođe ima obavezu da vrši potrebne popravke stvari, osim u slučajevima sitnih kvarova i troškova koji nastaju redovnom upotrebom stvari, koje padaju na teret zakupca. Zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti.
Ako potrebne opravke zakupljene stvari ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor. Takođe, zakupac ima pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stvari zbog tih opravki. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari.
Ko je odgovoran za nedostatke stvari?
Zakupodavac odgovara zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom. Zakupodavac takođe odgovara za sve nedostatke zakupljene stvari, ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka.
Kada zakupodavac ne odgovara?
Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati. Ali, zakupodavac odgovara za nedostatak zakupljene stvari koji je zakupcu usled krajnje nepažnje ostao nepoznat, ako je on znao za taj nedostatak i namerno propustio da o njemu obavesti zakupca.
Da li se može ugovorom o zakupu isključiti odgovornost za materijalne nedostatke?
Odgovornost za materijalne nedostatke zakupljene stvari može biti ugovorom o zakupu isključena ili ograničena. Odredba ugovora kojom se ova odgovornost isključuje ili ograničava ništava je ako je zakupodavac znao za nedostatke i namerno propustio da o njima obavesti zakupca ili ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu zakupljene stvari, kao i kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu koristeći svoj monopolski položaj.
Obaveštavanje zakupodavca o nedostatcima
Zakupac je dužan obavestiti zakupodavca bez nepotrebnog odlaganja o svakom nedostatku zakupljene stvari koji bi se pokazao u toku zakupa, osim ako zakupodavac zna za nedostatak. On je isto tako dužan obavestiti zakupodavca o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja bi u toku zakupa zapretila zakupljenoj stvari, da bi mogao preduzeti potrebne mere. Zakupac koji ne obavesti zakupodavca o pojavljenom nedostatku ili o nastaloj opasnosti, za koje ovaj nije znao, gubi pravo na naknadu štete koju bi pretrpeo zbog postojanja nedostatka ili nastale opasnosti za zakupljenu stvar, a dužan je naknaditi štetu koju bi zakupodavac pretrpeo zbog toga.
Koja su prava zakupca kada stvar ima neki nedostatak?
Ako u času predaje zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Zakupac takođe može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine. Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primerenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.
Koja su prava zakupca u slučaju pravnih nedostataka?
Kad neko treći pretenduje da na zakupljenoj stvari ili na nekom njenom delu vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, kao i ako samovlasno oduzme stvar od zakupca, ovaj je dužan obavestiti o tome zakupodavca, izuzev kad to ovaj već zna, inače će odgovarati za štetu. Ako se pak utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu štetu.
U slučaju kad se pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo, ovaj može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, i u svakom slučaju naknadu štete.
Advokatska kancelarija Milan Predojević pruža pravnu pomoć u vezi sa sastavljanjem ugovora o zakupu.
OBAVEZE ZAKUPCA
Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin. Dakle, zakupac je može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.
Otkaz zbog upotrebe protivno ugovoru
Ako zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni ili zapušta njeno održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.
Plaćanje zakupnine
Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu. Zakupnina predstavlja cenu koju zakupac plaća zakupodavcu. Može se plaćati periodično, godišnje, mesečno ili odjednom.
Da li se može otkazati ugovor o zakupu usled neplaćanja zakupnine?
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Međutim, ugovor će ostati na snazi ako zakupac isplati iznos zakupnine pre nego što mu otkaz bude saopšten.
Vraćanje zakupljene stvari
Zakupac je dužan čuvati zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vratiti je neoštećenu. Stvar se vraća u mestu u kome je bila predata. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Ako je za vreme zakupa izvršio kakve promene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup.
PODZAKUP
Ako nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup), ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Dakle, zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu.
Kad je za davanje zakupljene stvari u podzakup potrebna dozvola zakupodavca, ovaj je može odbiti samo iz opravdanih razloga.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar data u podzakup bez njegove dozvole, kad je ova prema zakonu ili prema ugovoru potrebna.
Zakupodavac može, radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa, zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa.
Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.
OTUĐENJE STVARI
U slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca. Pribavilac ne može zahtevati od zakupca da mu preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka.
Ako nije što drugo ugovoreno, pribavilac stvari predate u zakup ima pravo na zakupninu počev od prvog narednog roka posle pribavljanja stvari, a ako je prenosilac primio tu zakupninu unapred, dužan je da mu je ustupi.
Od časa kad je obavešten o otuđenju zakupljene stvari zakupac može isplatiti zakupninu samo pribaviocu.
PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU
Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.
Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac nastavi da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.
Kako se otkazuje ugovor o zakupu?
Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.
Zakup prestaje ako zakupljena stvar bude uništena nekim slučajem više sile.
Ako zakupljena stvar bude delimično uništena ili samo oštećena, zakupac može raskinuti ugovor ili ostati i dalje u zakupu i zahtevati odgovarajuće sniženje zakupnine.
U slučaju smrti zakupca ili zakupodavca zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima ako nije drukčije ugovoreno.
UGOVOR O ZAKUPU STANA
Ovaj ugovor predstavlja jedan od najčešće zaključivanih ugovora o zakupu. Regulisan je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada kao posebnim zakonom, pored Zakona o obligacionim odnosima kao opštim zakonskim propisom.
Ugovor o zakupu stana mora imati pisanu formu. Ugovor mora sadržati: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama, podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana), vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja zakupnine, odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa zakonom, uslove za otkaz ugovora i odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).
Otkazni rok iznosi 90 dana, za razliku od roka koji propisuje ZOO i koji iznosi 8 dana.
Napominjemo da stanodavac ima obavezu da plaća porez na prihod od zakupnine koju dobija od zakupca stana.
Advokatska kancelarija Milan Predojević Vam stoji na raspolaganju za sva pitanja i nedoumice.
